Ринок нерухомості
На розвиток ринку нерухомості у 2008–2009 роках вплинуло кілька ключових чинників. Як правило, сьогоднішні події закладаються роками, а іноді й десятиліттями. Щоб зрозуміти внутрішню логіку будь-якої події, потрібно правильно усвідомлювати значення самого об’єкта дослідження.
Український ринок житла — це звичайний товарний ринок. Його появу в нашій країні можна розглядати як появу нового товару. В астрології Сатурн символізує нерухомість, а все нове — це символ Урана. Тому цикл «Сатурн-Уран» підходить для опису історії ринку України.
Ситуація на українському ринку житла характеризується кількома періодами динаміки та розвитку ринку, які можна простежити за допомогою циклу Сатурн — Уран.
На мій погляд, цикл «Сатурн-Уран» якнайкраще характеризує ситуацію ще й тому, що статистика та аналіз ринку нерухомості в Україні показали взаємозв’язок і взаємозалежність попиту та ціни, іншими словами, попит на нерухомість (Сатурн) залежить від матеріального забезпечення населення (Уран — управитель II дому в гороскопі України).
1988 рік: поєднання Сатурна й Урана започаткувало новий цикл, що базується на аспекті — напівсекстіль Урана до Сатурна; 1992–1993 роки: в Україні створюється та формується ринок нерухомості. Це період, коли в країні з'явився новий товар — нерухомість, — і він почав дорожчати, оскільки попит на житло, природно, зростав. Зростання попиту відбувалося також завдяки інфляції, появі в Україні нових великих капіталів та розвитку тіньової економіки. Поступово, аж до 1996 р., ціни на нерухомість зростали, і водночас збільшувалася кількість угод, пов’язаних із нерухомістю.
1997 р. — секстіль Урана з Сатурном. До цього часу відбулося певне насичення ринку цим товаром, тобто коли більша частина тих, хто хотів і мав можливість його придбати, вже це зробили, настала цінова стабілізація, і до кінця 1998 року ціни почали знижуватися, зниження цін супроводжувалося поступовим зменшенням обсягів продажів на ринку нерухомості. Квадрат Урана до Сатурна, що розпочався в червні 1999 року і тривав до квітня 2001 року, збігся з періодом швидкого зниження цін; нерухомість у середньому подешевшала на третину, а то й удвічі.
Липень 2002 р. — травень 2004 р. — тригон Урана з Сатурном. Зниження попиту протягом більше ніж року призвело до нової цінової політики, а наслідком зниження цін стало зростання попиту. Оскільки зниження цін зробило житло (особливо його найдешевші категорії) доступним для нових за рівнем доходів верств населення, зростання попиту практично відновило рівень цін, який існував до їхнього стрімкого зниження.
Незважаючи на літні місяці, попит на ринку недорогих новобудов значно зріс. Водночас у липні вперше проявилася тенденція до зростання попиту на дороге житло. Покупці стали більш вибагливими при виборі квартири. Протягом 4-х років більшу частину угод на ринку нерухомості здійснювали покупці, які розглядали свої угоди як інвестиції (приблизно 50% покупців ринку нерухомості).
У вересні 2008 р. через опозицію Сатурна й Урана темпи продажів почали знижуватися ще з січня 2008 року, а з перших чисел жовтня на ринку нерухомості стався ціновий обвал. Влітку банки зменшили кількість виданих кредитів, посилили вимоги, а потім і зовсім припинили їх видавати. Однак основною причиною падіння попиту та цін на нерухомість стали нестабільність валютного ринку, фінансово-кредитна криза та політична нестабільність в Україні.
У квітні-серпні 2009 року можна очікувати пожвавлення на ринку нерухомості. Ціни значно знизяться, при цьому темпи продажів залишаться низькими.
Стрибок попиту та цін на квартири на ринку нерухомості України можна очікувати наприкінці жовтня — на початку листопада 2009 року. Ціни зростуть, але будуть передбачуваними.
Вересень 2010 р. — зникає опозиція між Ураном і Сатурном. Після стабілізації валютного ринку, що, звісно, неможливо без політичної стабілізації, найімовірніше, стабілізується й ринок житла. Але всі ці процеси можуть затягнутися практично на два роки. Тому така стабілізація (а може, й початок нового періоду в розвитку ринку нерухомості) настане не раніше 2016 року.
У січні 2016 р. під час тригону між Ураном і Сатурном — темпи продажів нерухомості помітно зростуть. Зросте роль іпотечного кредитування. Ринок банківських послуг розшириться. Існує велика ймовірність здешевлення кредитних ресурсів при одночасному посиленні умов щодо забезпечення боргових зобов’язань. Ціни будуть у межах розумного: без різких стрибків і падінь. Крім того, відбудеться диференціація темпів зміни цін у різних секторах ринку.
У цій статті йдеться про статистику, тобто про аналіз того, що вже відбулося; а щодо прогнозів на майбутнє — це справа кожної окремої людини: вірити чи не вірити. Однак завжди варто пам’ятати, що все в житті повторюється і це вже колись було.
Карабутова Катерина
(21 січня 2009 р.)
